Quais são os deveres fiduciários?
Primeiro, entenda que deveres fiduciários são exigidos somente se o profissional imobiliário estiver atuando em uma capacidade de "agente". Enquanto todos eles podem ser chamados de agentes imobiliários, o fato é que muito poucos negócios nos dias de hoje envolvem um agente imobiliário, na verdade, atuando como um agente.
Na maioria dos estados, a prática de "agência" no mercado imobiliário está morrendo. No passado, a corretora de listagem sempre era o "agente" do vendedor.
Quando outra corretora trouxe um comprador, essa corretora se tornou um "subagente" do vendedor. Não é difícil ver o problema aqui. O pobre comprador realmente não é representado por ninguém, e seu "agente" é realmente obrigado a ser leal aos interesses do vendedor.
Sub-agência quase desapareceu, com os compradores agora representados por um profissional imobiliário que está trabalhando em seus melhores interesses. No entanto, é raro que o profissional imobiliário esteja agindo como um verdadeiro "agente". Eles são referidos como "corretores de transação", "facilitadores" ou outros termos que não implicam que sejam agentes reais do comprador.
A maioria dos estados já promulgou leis que exigem um documento assinado específico que torna o agente imobiliário um agente. Desta forma, não há mal-entendidos sobre o que é exigido do agente e o que o cliente espera. Eles são tecnicamente um "cliente" se houver um relacionamento de agência.
Na maioria das situações nos dias de hoje, o agente imobiliário está agindo de alguma outra forma , às vezes chamado de "facilitador" ou "representante".
Com isso fora do caminho, vamos analisar os requisitos expandidos, ou deveres, para uma situação de "agência".
- Lealdade: Este é um dever fundamental que exige que o agente sempre aja apenas no melhor interesse do cliente. Nenhum outro interesse pessoal, familiar ou comercial pode ter prioridade sobre os interesses do cliente.
- Confidencialidade: Mesmo após o fechamento de uma transação, no futuro, o agente deve sempre proteger as confidências e segredos do cliente.
- Divulgação: O agente deve divulgar ao cliente todas as informações relevantes e relevantes. Para ajudar a decidir se algo é material, pense: o cliente mudaria uma decisão sobre a compra ou venda ou alteraria uma negociação com base nas informações, se divulgadas.
- Obediência: Desde que não seja ilegal fazê-lo, o agente deve fazer o que o cliente quer que ele faça.
- Cuidado e Diligência Razoáveis: Seja competente e faça o trabalho corretamente.
- Contabilidade: conta para todo o dinheiro ou propriedade pertencente ao cliente.
Se você reorganizá-los um pouco, eles serão mais fáceis de lembrar usando o acrônimo OLDCAR para a primeira letra de cada tarefa. Ser um verdadeiro agente é um nível muito mais alto de representação, e nenhum profissional imobiliário deve estar praticando como um agente sem um entendimento completo do que isso significa, assim como a aprovação de seu corretor.
Remédios se o fiduciário for violado
Então, o que o cliente pode fazer se o agente não funcionar conforme necessário?
Rescisão:
Quando uma violação de deveres fiduciários por um agente imobiliário está envolvida, o principal pode pedir aos tribunais para rescindir o contrato e restaurá-los ao seu status antes de entrar no acordo.
Isso pode envolver a devolução da propriedade ao vendedor e o reembolso do dinheiro do comprador. Não precisa ser algo injusto sobre a transação em si, apenas a violação dos deveres fiduciários por parte do agente.
Perda da Comissão:
Nenhum pagamento tem direito a um agente imobiliário que viole seus deveres fiduciários. Assim, o agente pode ser obrigado a reembolsar qualquer compensação recebida.
Danos:
A violação de deveres fiduciários por um agente imobiliário pode resultar em danos ao seu princípio de cliente. Se assim for, o agente seria obrigado a compensar o cliente por esses danos. Suponha que o agente do vendedor de uma propriedade não tenha apresentado uma oferta melhor ao vendedor do que aquela que eles aceitaram. O agente seria obrigado a reembolsar o vendedor pela diferença nas ofertas inferiores e superiores.
Se você tem um advogado como um cliente imobiliário, eles quase sempre lhe dizem que não querem um "agente". Eles não querem a exposição à responsabilidade indireta .