Não somos todos os agentes?
"Agente imobiliário" é um termo genérico que se refere à nossa ocupação, mas nem sempre define nossa posição e deveres em uma transação. " Agência ", o mais alto nível de representação, exige certos deveres fiduciários , incluindo confidencialidade do cliente e divulgação total. O requisito de confidencialidade continua após a conclusão da transação. Você está trabalhando no melhor interesse do cliente, o que significa mais dinheiro para a listagem do seu vendedor ou o menor preço para o seu comprador.
Transaction Broker, Transaction Facilitator ou Non-agent
Na maioria dos estados, se você não concordou especificamente com um relacionamento de agência com seu cliente, você não é seu "agente" com relação aos requisitos fiduciários . Você ainda seria obrigado a tratar todas as partes de forma justa e honesta, mas não necessariamente deve a confidencialidade, nem a divulgação completa ao seu cliente. Esse status se tornou mais amplamente utilizado com a expansão da "Agência Compradora", representando os compradores como seus agentes.
Este status importante é explicado em Dual Agency abaixo.
Agência Dupla em Imóveis
Agência dupla não é possível, mas é um termo usado na maioria dos estados. É impossível fornecer confidencialidade e divulgação completa a dois clientes ao mesmo tempo. No entanto, o termo se aplica a representar tanto o comprador quanto o vendedor quando você está no status de agência em cada um deles.
Requer uma divulgação cuidadosa para ambos os clientes de que sua capacidade de representá-los de forma agressiva mudou. É considerado por muitos como uma prática arriscada, com possíveis conflitos de interesse.
Subagência
Subagência tem sido em torno desde o início da prática organizada de imóveis. Ele descreve um agente que traz um comprador para a listagem de outra empresa e o representante do comprador está trabalhando em nome do agente e do vendedor, devido a deveres fiduciários. Está quase morto em todos os lugares agora, já que não era bom para os compradores e fez corretores e vendedores indiretamente responsáveis pelas ações ou erros do representante do comprador.
Agência Designada
A agência designada permite que uma corretora ofereça uma alternativa à dupla agência quando comprador e vendedor são representados internamente, e ambos têm acordos de agência. O corretor atribui um agente para ser o "agente" do vendedor e outro agente para representar o comprador. Ambos mantêm o status de "agência" com as obrigações fiduciárias exigidas. Isso requer certos procedimentos para manter as informações dos respectivos clientes separadas internamente, com acesso limitado ao agente apropriado.
Seja extremamente cuidadoso ao conhecer as opções de representação de sua corretora
Estudar a lei em seu estado, no que se refere à representação imobiliária.
Em seguida, estude as opções que seu corretor escolhe para oferecer a seus clientes. Todos os corretores não precisam oferecer todos os tipos de representação. Os remédios para o cliente por violação de deveres fiduciários podem ser dolorosos para o agente e corretor.
No começo, todo mundo era um "agente" do vendedor. O agente da empresa externa que localizou um comprador para a listagem simplesmente trabalhou como subagente para o corretor da listagem e para o vendedor. Assim, todos os profissionais imobiliários envolvidos na transação trabalhavam para o vendedor. Você pode imaginar que outras opções evoluíram para apresentar um campo de atuação mais nivelado para o comprador.
"Agência Compradora", a prática de fornecer representação de alto nível e deveres fiduciários aos compradores, tornou-se bastante popular na maioria das áreas. Agora você pode ter um contrato de agência por escrito com um comprador que promete a eles todas as obrigações fiduciárias da agência e seus melhores esforços em favor deles.
Tudo isso é maravilhoso até você assinar um contrato de agência de comprador e, em seguida, acabar escrevendo um contrato de compra para o comprador por conta própria ou da sua empresa, onde você também assinou um contrato de representação da agência. Agora, de repente, sua empresa é um "agente" para ambos os custos na transação. Obviamente, isso é um problema, já que você não pode mais preencher os requisitos para manter todas as informações privadas e divulgar tudo o que sabe ao mesmo tempo. Um exemplo seria uma situação de divórcio do (s) vendedor (es). Se você é o agente deles, você não divulgará isso, mas se você fosse o agente do comprador e não tivesse nenhum relacionamento com o vendedor, você daria essas informações aos seus compradores para possivelmente ajudá-los a fazer um negócio melhor. Se você é um agente dual, você não pode fazer qualquer um. Portanto, você deve informar às duas partes que seu novo status mudou sua capacidade de atendê-las.
Sob vários nomes, a corretora de transações, o facilitador, a não agência são representados sem deveres fiduciários da agência. Eles são justos com todos os envolvidos, mas facilitam sem agência.
De uma perspectiva puramente focada no cliente e ética, não importa qual seja o seu papel ou status de representação, trata-se de ser honesto, justo e transparente em suas relações.