Por que os compradores usam hipotecas de cobertor
Os compradores, particularmente nos mercados de imóveis comerciais, usam hipotecas gerais por várias razões. Os credores ganham dinheiro fazendo empréstimos. Se os números funcionarem e tiverem segurança suficiente, os emprestadores comerciais darão origem a hipotecas gerais usadas em investimentos em propriedades comerciais. Talvez o seu próximo investimento seria melhor servido usando uma hipoteca geral.
Você precisa consolidar propriedades para uma refinancia
Um investidor pode possuir várias propriedades financiadas em diferentes momentos e com termos de hipoteca muito diferentes.
Se as taxas forem baixas, pode ser possível agrupar propriedades para refinanciamento com uma hipoteca geral. Ao fazer isso, os pagamentos poderiam ser menores no total. Ele também pode permitir que o proprietário tire dinheiro para ser usado para investimento adicional. Particularmente, se um investidor está segurando várias casas compradas em momentos diferentes com diferentes taxas de hipoteca, isso pode ser uma opção se houver algum patrimônio. Para propriedades mantidas por algum tempo, pode ser assim:
- Propriedade Um valor de $ 165.000, saldo de empréstimo $ 125.000 em 6.5%, pagamento $ 847 / mth
- Propriedade B valor $ 172.000, saldo do empréstimo $ 122.000 a 6.75%, pagamento $ 809
- Valor da propriedade C $ 149.000, saldo do empréstimo $ 118.000 em 6.0%, pagamento $ 746
- O valor total é de US $ 468.000, o total devido é de US $ 365.000, o total de pagamentos de US $ 2.402
- O patrimônio é de aproximadamente 23%, portanto, um empréstimo é possível.
- Nova hipoteca geral de US $ 365.000 na taxa atual de 5,0% é o pagamento de US $ 1.959
- $ 443 aumento no fluxo de caixa mensal
Aumentar o financiamento para novas aquisições
Suponha que um investidor queira desenvolver ou reabilitar uma propriedade comercial. A quantia de dinheiro necessária para a compra e o trabalho é maior do que a que pode ser emprestada somente nessa propriedade. O comprador poderia fornecer outras propriedades em uma transação de hipoteca imobiliária geral.
Sob as condições certas, o comprador poderia obter mais do que os fundos necessários para o novo projeto. Como você pode ver no exemplo anterior, estamos trabalhando com propriedades de propriedade por um tempo ou tivemos grandes adiantamentos. O novo empréstimo precisará de patrimônio significativo, especialmente se for feito saque.
Melhores condições de empréstimo
Ao incluir outras propriedades em uma hipoteca geral, o credor é melhor protegido com valor extra como garantia. Isso pode freqüentemente ser usado como uma ferramenta para negociar melhores taxas de juros ou outros termos de empréstimo. Se um pagamento menor permitir um fluxo de caixa positivo de aluguéis, esse pode ser o caminho a percorrer. Suponha que as despesas aumentaram, talvez impostos. Usando essa abordagem, o investidor pode voltar para ou perto do fluxo de caixa anterior com uma hipoteca geral.
Vendedores podem bloquear na propriedade extra em papel de retenção
Se vender uma propriedade e for solicitado a assumir parte do financiamento, um vendedor pode proteger melhor sua posição se conseguir que o comprador use outras propriedades que possui como garantia adicional para o empréstimo. Talvez um investidor de uma única família que alugue uma casa com uma carteira significativa esteja tentando migrar para o investimento em apartamentos.
Um projeto é encontrado, mas o vendedor deve recuperar parte do financiamento. Eles só podem fazê-lo se o comprador usar algumas outras propriedades para dar maior segurança ao vendedor.
Como podemos ver, existem razões comerciais muito sólidas para usar uma hipoteca imobiliária geral. Se alguns ou todos esses critérios estiverem presentes, compradores, vendedores e credores devem considerar essa alternativa.