Ao usar os credores para sua regulamentação, o Congresso foi capaz de contornar uma miríade de leis estaduais e diferentes estatutos relativos a transações imobiliárias em todo o país. Os credores devem obedecer ao RESPA, e isso efetivamente permite o controle do processo de liquidação através deles.
A cobertura básica do RESPA é "qualquer empréstimo hipotecário de âmbito federal".
Como a maioria dos empréstimos residenciais acaba sendo federalmente relacionados de alguma forma através de garantias federais de empréstimos e consolidação de financiamento de hipotecas, o RESPA cobre a grande maioria das transações imobiliárias. Eu estou falando principalmente sobre garantias de empréstimos da Fannie Mae e Freddie Mac. Especificamente, os gatilhos de cobertura incluem:
- a maioria dos empréstimos garantidos por um penhor (primeira ou posição subordinada) em propriedade residencial;
- empréstimos para compra de casas;
- credor aprovou hipóteses;
- refinanciar empréstimos;
- empréstimos para melhoria de propriedade;
- HELOC, linhas de crédito para home equity; e
- hipotecas reversas.
Os contratos de venda de parcelas, ou contratos de terrenos, também estariam cobertos se o vendedor retomando parte do empréstimo também for financiado por outro empréstimo sobre aquela propriedade coberta pela RESPA.
A chave aqui é empréstimos garantidos por Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, FHA e outras entidades governamentais.
Não é o tipo de empréstimo tanto quanto o fato de o governo federal estar envolvido. Quanto aos tipos de empréstimos que seus clientes podem solicitar, serão RESPA:
Hipoteca Convencional
Esta é uma hipoteca que atende aos requisitos de subscrição normal e não é considerada uma hipoteca jumbo além de um determinado limite máximo que possui requisitos mais rigorosos para garantias.
Estes são normalmente emitidos por bancos e credores hipotecários.
FHA
A Federal Housing Administration garante empréstimos hipotecários e também emite diretamente hipotecas. Após o crash em 2006, os empréstimos FHA tornaram-se mais populares devido aos requisitos de pagamento tão baixos quanto 3.5%. Outros empréstimos, particularmente empréstimos convencionais, estão exigindo cerca de 20% de adiantamentos. Veja o que a FHA diz em seu site:
A missão do Escritório de Habitação é:
Contribuir para construir e preservar bairros e comunidades saudáveis
Manter e expandir a propriedade residencial, a locação de moradias e as oportunidades de assistência médica
Estabilizar os mercados de crédito em tempos de ruptura econômica
Operar com um alto grau de responsabilidade pública e fiscal
Reconhecer e valorizar seus clientes, funcionários, constituintes e parceiros
VA
A Administração de Veteranos também garante empréstimos, alguns com baixos ou nenhum adiantamento para veteranos. Eles são um pouco mais restritivos, particularmente relacionados a condições de propriedade e inspeções. A seguir, a missão de garantia do VA:
"VA ajuda Servicemembers, Veterans, e cônjuges sobreviventes elegíveis tornam-se proprietários de casas. Como parte de nossa missão de atendê-lo, fornecemos um benefício de garantia de empréstimo e outros programas relacionados a moradia para ajudá-lo a comprar, construir, consertar, reter ou adaptar casa para sua própria ocupação pessoal.
VA Home empréstimos são fornecidos por credores privados, como bancos e companhias hipotecárias. A VA garante uma parte do empréstimo, permitindo que o credor lhe forneça condições mais favoráveis. "
USDA
O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos é muitas vezes esquecido como um fiador de empréstimo, mas eles têm um programa para garantir hipotecas em áreas "rurais" em todo o país. Alguns mutuários podem realmente entrar em uma casa emprestando até 110% do valor avaliado da casa.
Fannie Mae e Freddie Mac
Estas são entidades quase governamentais que foram socorridas pelos contribuintes após o crash da habitação. Eles agora são lucrativos novamente e garantem hipotecas em todo o país. Eles são, de longe, as principais entidades que garantem as hipotecas residenciais.
Foreclosures de Fannie e de Freddie
Essas entidades acabam com casas recuperadas em seu inventário e as anunciam para venda em seus sites com financiamento especial disponível.
É uma boa maneira de conseguir uma casa em um negócio com financiamento favorável, mas eles geralmente precisam de reparos significativos.
Embora existam muitos críticos que culpam as hipotecas e hipotecas por essas garantias e crédito fácil, outros estão convencidos de que haveria muito menos compradores de imóveis sem esses programas.