Compre certo, saia rapidamente e confie na sua equipe
O que significa virar uma casa?
Lançando uma casa significa que você está comprando uma casa com a intenção de vendê-lo, geralmente rapidamente, para um lucro.
Não é uma estratégia de compra e manutenção a longo prazo. Vender a propriedade por mais do que você comprou não significa necessariamente que você terá lucro.
Por exemplo, você compra uma casa por US $ 200.000 e investirá US $ 50.000 em reformas. Se você vender a casa por US $ 240.000, o que é mais do que você comprou para, você vai realmente perder dinheiro quando você considera os custos de renovação, bem como os custos adicionais para manter a propriedade e vender a propriedade.
Que tipo de propriedade pode ser invertida?
O tipo mais comum de propriedade que é invertida é uma única casa de família. No entanto, quase qualquer tipo de imóvel pode ser virado para o lucro. Isso inclui:
- Casas multifamiliares: As oportunidades de lançamento incluem a renovação das unidades existentes ou o acréscimo de unidades adicionais para tornar a propriedade mais valiosa para potenciais compradores.
- Propriedade de uso misto: Isso pode envolver renovações ou acréscimos feitos no espaço de varejo, no espaço residencial ou em ambos.
- Propriedade de varejo : Renovando o espaço para atender uma necessidade específica, como restaurante, salão ou loja geral.
- Terreno : Percorrer o processo de zoneamento para obtê-lo aprovado para um uso específico, como residencial ou comercial. Obter aprovações de zoneamento pode ser um processo demorado, dependendo da rapidez e facilidade com que o departamento de construção da cidade trabalha.
Chave 1: compre pelo preço certo
Você ganha seu dinheiro na compra. Não importa o quão bem você renovar a casa no final, se você colocar muito dinheiro desde o início, será muito mais difícil fazer um lucro.
Determine o valor após o reparo - ARV
Você está tentando determinar quanto você pode comprar a propriedade para obter lucro. Portanto, você precisa trabalhar para trás.
A primeira coisa que você precisa fazer é determinar o valor de reparo posterior da propriedade. Isto é o que você acredita que a casa valerá a pena depois de ter concluído todas as renovações na propriedade.
Você precisará olhar para os preços recentemente vendidos de propriedades comparáveis na área. Embora olhar para comparáveis não seja uma ciência exata, ela ajudará a dar-lhe uma estimativa do valor da casa. Se sua casa é uma cama de quatro, dois banheiros Colonial, você vai querer olhar para Colonials de tamanho similar que venderam no ano passado. Você precisará fazer ajustes para determinados fatores, como:
- Metragem quadrada: Duas casas podem ter o mesmo número de camas e banheiros, mas uma pode ter 1.000 pés quadrados maior.
- Qualidade de Renovações: Veja os materiais utilizados na renovação. É isso que o comprador atual está procurando?
- Localização: Algumas áreas da cidade serão melhores que outras: melhor bairro escolar, rua mais tranquila.
- Tamanho do Lote: Lotes maiores serão mais valiosos.
- Amenidades: A casa tem ar condicionado central, uma piscina no terreno, um porão terminado ou uma suíte master?
Depois de ter olhado para as propriedades comparáveis, você deve ser capaz de chegar a uma série de valores que a casa valerá depois de concluir suas reformas. Este é o valor após o reparo.
Subtraia seus custos
Para comprar a propriedade pelo preço certo, você precisa determinar quanto dinheiro você acredita que vai gastar em casa.
- Fechando Custos na Compra: Isso inclui seguro de título, inspeções em casa, honorários advocatícios, pesquisas, taxas bancárias, taxas de registro: escritura e hipoteca.
- Custos de construção: licenças da cidade, custos de material, custo de mão de obra.
- Custos de manutenção: Pagamentos de seguro, impostos, pagamento de quaisquer empréstimos, possíveis custos de serviços públicos.
- Fechando os Custos à Venda: Honorários advocatícios, possivelmente taxa realty de transferência, comissão do corretor de imóveis, taxas de escritura: escritura e hipoteca, taxas de inspeção municipal: possível certificado de ocupação , CO, se a cidade exigir créditos de comprador: o comprador irá encontrar coisas errado com a propriedade, então o comprador provavelmente solicitará um crédito de você para consertar essas coisas.
Qual é o seu lucro?
Você provavelmente não está passando por todo o trabalho e risco de virar uma casa para ganhar US $ 5.000. Portanto, você deve determinar seu objetivo de lucro ideal do flip. Quando tudo estiver dito e feito, você gostaria de ganhar $ 20.000? US $ 50.000? US $ 100.000? Saber o quanto você quer fazer o ajudará a determinar o preço pelo qual você pode comprar a casa.
Você também deve estar ciente de que você pode ter que pagar um imposto sobre ganhos de capital em qualquer lucro que você faz. Dependendo da sua faixa de renda, você pode ter que pagar nada ou pode ter que pagar até 20 por cento do seu lucro para o Tio Sam. Você pode adiar esse custo fazendo um 1031 Exchange.
Determinar o preço de compra ideal
Agora que você determinou um valor após o reparo para a propriedade, os custos aproximados associados à renovação da propriedade e quanto dinheiro você quer fazer, você pode determinar o valor máximo que você está disposto a pagar pela propriedade.
Após o valor de reparo
- Custos negativos
- Menos motivação de lucro
= Preço de Compra Ideal
Este é o ponto em que você faz sua oferta e espera que ela seja aceita. Você passou por um monte de trabalho para chegar a este número, por isso não se deixe influenciar pelos corretores de imóveis informando se você aumenta seu preço de oferta, a propriedade é sua. Cada dólar a mais que você paga pela propriedade é um dólar de lucro potencial que você está perdendo. Lembre-se, você é seu dinheiro na compra.
Chave 2: saia rapidamente
O objetivo de virar imóveis é fazer um lucro e fazer esse lucro o mais rápido possível. Qualquer bom investidor sabe que o mercado imobiliário pode se transformar em um centavo. Qualquer número de fatores pode diminuir drasticamente o valor da sua propriedade. Isso inclui:
- Aumento das taxas de juros: quando as taxas de juros estão altas, as pessoas não podem gastar tanto em uma casa. Diminui o poder de compra porque o pagamento mensal da hipoteca será maior. À medida que as taxas de juros subirem, os preços das casas cairão para se ajustar a essa queda no poder de compra.
- Mudança de estação: A estação de compra da casa atinge o pico nos meses de verão, quando as crianças estão fora da escola. As famílias querem se mudar antes do início do novo ano letivo. Se você não é capaz de ter o seu pulo no mercado para o início da primavera / verão, você pode acabar custando-se muito dinheiro.
- Aumentos no estoque: Outro fator que pode afetar o valor da sua casa é o excesso de estoque na área. Uma razão para isso acontecer seria se uma grande empresa na cidade fechasse e as pessoas começassem a colocar suas casas no mercado para poderem se mudar. Há apenas tantos compradores para um 3 quartos, 2 casa de banho rancho $ 250.000. Se houver cinco no mercado, talvez você precise reduzir seu preço para vendê-lo rapidamente.
- Foreclosures ou vendas a descoberto na área: Infelizmente, você não pode controlar seus vizinhos. Vendas a descoberto e foreclosures na área derrubarão o valor de sua casa.
- Desastres Naturais: Você também não pode controlar a Mãe Natureza . Furacões, tornados e incêndios florestais podem devastar áreas, deixando os preços das casas igualmente em frangalhos.
- Classificação das Escolas Inferiores: Se a classificação do sistema escolar cair, a vizinhança se tornará menos desejável para os potenciais compradores.
- Economia lenta: Quando a economia entra em colapso, o mesmo acontece com os preços das casas. Menos pessoas são capazes de comprar casas, e aquelas que estão procurando gastar menos.
- Questões Ambientais / Linhas de Energia: Níveis elevados de radônio ou outros produtos químicos no solo, linhas de energia sendo construídas no quintal ou um oleoduto que atravessa a cidade dificultarão a venda de sua casa por um dólar alto.
Chave 3: A equipe com a qual você trabalha pode fazer ou quebrar você
Os lançamentos de propriedades bem-sucedidos são feitos rapidamente e feitos pelo preço certo. Contratar o empreiteiro, designer ou corretor de imóveis errado pode rapidamente transformar um flip em um flop. Idealmente, você terá uma equipe de pessoas confiáveis antes de fechar a propriedade para que você não perca tempo.
Designers
Se você vai contratar um designer para sua renovação, você precisa ter certeza de que ele ou ela está familiarizado com a área. A última coisa que você quer fazer é melhorar demais. Nem toda casa precisa de mármore de Calcutá e pisos brasileiros de madeira. Você pode ganhar muito dinheiro com uma planta grande e design limpo. Cozinhas e banheiros vendem casas, mas a maioria dos compradores não sabe a diferença entre uma torneira de US $ 400 e uma de US $ 40.
Conhecer o mercado também ajudará a determinar que tipo de comprador está procurando nessa área. A área atrai muitos solteiros, recém-casados, famílias jovens com crianças pequenas, famílias estabelecidas ou aninhados vazios? Isso ajudará a determinar a melhor abordagem para a renovação. Você deveria adicionar outro quarto? Concentre-se em um quarto familiar para as crianças? Uma suíte master será a principal atração?
Empreiteiros
Isso inclui eletricistas, encanadores, siders, roofers, contratadores de HVAC, pintores, pavers e qualquer outra pessoa que você possa precisar. Você deseja obter vários lances para obter o melhor preço, mas também deseja verificar as credenciais porque o melhor preço nem sempre é o melhor trabalho de qualidade. Você pode pensar que você tem um ótimo preço no começo, mas vai acabar gastando mais tempo e dinheiro tentando consertar o trabalho de má qualidade de um empreiteiro.
Certifique-se de que o empreiteiro compreenda as licenças necessárias que devem ser retiradas com a cidade para as reformas que devem ser feitas. Quanto tempo a cidade leva para processar licenças? Há algum problema de zoneamento que deva ser aprovado? Permitir que os problemas com a cidade possam atrasar os trabalhos por meses e diminuir rapidamente qualquer lucro potencial.
Os empreiteiros também são notórios por “subestimar” quanto tempo levará um trabalho. Certifique-se de ter um prazo definido com o contratante para que o trabalho seja concluído. Você também deve incluir um fundo de contingência em seu orçamento para esses trabalhos que não são concluídos a tempo.
Corretores de imóveis
Você vai vender com um corretor de imóveis ou tentar vender a propriedade sozinho. Se você vender com um corretor de imóveis, lembre-se de levar em conta sua comissão na venda.
Ao escolher um corretor de imóveis, você deve se certificar de que eles sabem o mercado onde você está tentando vender a casa. Mesmo se você já trabalhou com o corretor de imóveis no passado, eles podem não ser o melhor ajuste para esse mercado específico.
Além disso, muitos corretores de imóveis estão simplesmente interessados em fazer uma venda rápida e não necessariamente vender a casa para o dólar superior. Certifique-se de ter feito sua própria pesquisa e de que você se sinta à vontade com o número que o corretor de imóveis acha que pode conseguir para a casa. Você quer uma venda rápida, mas você também não quer deixar muito dinheiro na mesa.