Alavancagem é o uso de vários instrumentos financeiros ou capital emprestado para comprar e / ou aumentar o retorno potencial de um investimento - o termo é usado tanto em Wall Street quanto no mercado imobiliário de Main Street.
O exemplo mais fácil para o setor imobiliário é uma hipoteca, onde você está usando seu próprio dinheiro para alavancar a compra. Na maioria dos casos, um pagamento de 20% (e um bom histórico de crédito) leva você a 100% da propriedade e da casa que você deseja. . Alguns programas de hipoteca podem até deixá-lo colocar menos.
Se você é um investidor imobiliário , você pode estar operando dentro de uma parceria e os parceiros podem estar investindo parte do dinheiro, ou os vendedores podem estar dispostos a financiar parte do preço de compra da propriedade que estão vendendo. Todos são exemplos de alavancagem
Um exemplo de alavancagem
Digamos que você esteja procurando uma casa em um ótimo bairro. Você encontra 2 propriedades: uma casa de US $ 500.000 para a qual você precisará de uma hipoteca e uma casa de US $ 100.000 que você pode comprar diretamente.
Cenário 1: Você segue em frente com o banco de $ 500.000, e eles lhe darão uma hipoteca de $ 400.000 se você colocar $ 100.000, ou 20%. Assumindo que os imóveis nesta área subam talvez 5% ao ano, em 12 meses o investimento vale 525.000 dólares.
Cenário 2: Você compra a casa de US $ 100.000 sem direito a hipoteca e você não deve nada a ninguém. Se o mercado imobiliário subir 5% ao ano, em 12 meses seu investimento vale US $ 105.000.
No Cenário 1, a alavancagem funcionou a seu favor, aumentando o valor do seu investimento imobiliário. Mas, se os preços dos imóveis caírem 5% naquele primeiro ano, o Cenário 1 teria perdido US $ 25.000. O cenário 2 teria visto um declínio de apenas US $ 5.000.
Coisas a evitar no uso de alavancagem de imóveis
Usada adequadamente, a alavancagem imobiliária pode ser uma ferramenta eficaz para os investidores imobiliários aumentarem seu retorno sobre o investimento. A chave é evitar tomar decisões sem considerar adequadamente as áreas de risco na alavancagem. Evite esses comportamentos de alto risco e você terá uma chance muito maior de obter sucesso ao usar a alavancagem imobiliária.
01 - Contando com Altos Níveis de Apreciação
Mesmo que a propriedade esteja se valorizando a uma taxa de 12% a 20% por vários anos, contar com essa taxa para continuar é uma proposta extremamente arriscada. Pode fazer com que você pague em excesso pelas propriedades, esperando perceber a diferença na venda por apreciação. Se isso não acontecer, você está com uma perda ou pior.
Quando você planeja seus investimentos em imóveis alavancados, veja pelo menos três cenários: o melhor; pior; e mais provável.
02 - Terminando com um pagamento muito alto
Pode parecer um grande investimento para controlar uma propriedade com um pagamento muito baixo. Você está olhando para os números e vendo um retorno muito alto do investimento devido ao seu baixo desembolso de caixa.
O problema é os pagamentos mais altos que vêm com maior alavancagem. Se esta for uma hipoteca, por exemplo, você pode contar com pagamentos mensais e, quanto mais emprestar, maior será o pagamento mensal.
Caso o mercado amoleça ou suas propriedades experimentem uma vaga maior do que o esperado ou perdas de crédito, você pode se ver incapaz de manter os pagamentos de hipoteca mais altos que pareciam bons no começo. Se você não conseguir fazer as mensalidades, seu investimento estará em risco.
03 - Deixar o bom resultado de financiamento em uma compra ruim
Muitos investidores investiram em excesso por uma propriedade porque encontraram o nirvana em uma estrutura de financiamento de alta alavancagem. Dito de forma diferente, só porque você pode obter uma propriedade com muito pouco desembolso de caixa não significa que é uma boa compra. Veja o valor da propriedade no contexto das tendências atuais e esperadas do mercado. Encontre "comparáveis" ou outras propriedades semelhantes. O que eles venderam para? O que está vendendo na área?
Se a propriedade estiver superfaturada, a valorização será mínima ou pior, inexistente. E ai de você se o mercado se refizer por um tempo. Sua propriedade superfaturada será um obstáculo significativo e você não poderá descarregá-la sem sofrer uma perda.
04 - Esquecendo que o fluxo de caixa é rei
Se apenas um desses comportamentos "não" se mantiver em sua mente, esse é o que você deve considerar com cuidado. Erros de julgamento em um ou mais dos outros itens aqui podem ser negligenciados se você tiver uma grande coisa - excelente fluxo de caixa .
Se a renda do seu aluguel, menos os custos e despesas da hipoteca, é colocar um bom retorno em dinheiro no bolso todo mês, então o fato de a propriedade não ter ganho valor este ano não será tão preocupante para um evento. Mas se todos os seus investimentos imobiliários estão em baixa, você está com muita água quente.