Dicas para uma venda rápida e lucrativa
Papelada
Relatório de Renda e Despesas: Você quer ter certeza de que todas as suas informações financeiras estão em ordem antes de colocar o seu imóvel alugado à venda.
Preparar um relatório de receitas e despesas dará a você e a qualquer comprador em potencial uma imagem melhor do valor de sua propriedade.
Renda: Incluído neste relatório de receita e despesa, você desejará registrar todos os rendimentos recebidos pela propriedade em uma base mensal e anual. Isso pode incluir os pagamentos mensais do locatário, bem como qualquer aluguel adicional de vagas de estacionamento, uso de lavadoras e secadoras ou pagamentos, se você tiver a sorte de ter um outdoor ou uma torre de celular em sua propriedade.
Despesas: O relatório de receitas e despesas também deve incluir o dinheiro que você está gastando no ano. Isso pode incluir:
- Impostos sobre a propriedade
- Pagamentos de seguros
- Encargos de Água e Esgoto: Se você é responsável por serviços públicos.
- Encargos de eletricidade: Se você é responsável por serviços públicos.
- Gas Charges: Se você é responsável pelas utilidades.
- Cargas de Petróleo: Se você é responsável por serviços públicos.
- Manutenção : A maioria dos investidores e / ou corretores de imóveis estimará um percentual para manutenção. Tradicionalmente, esse valor é de 5% da receita operacional bruta . Os custos de manutenção variam de acordo com o tamanho da propriedade, a idade da propriedade e a quantidade de espaço exterior. Ele pode incluir coisas como custos de paisagismo, custos para consertar ou substituir equipamentos desatualizados ou com falhas, fechaduras de portas, janelas, telhas rachadas, vazamentos de encanamento, vazamentos no telhado ou corrimões instáveis.
- Custos de vacância: A maioria dos investidores também será responsável por um fator de vacância. Dependendo do tipo de propriedade, você pode esperar que esse número fique entre cinco e dez por cento da receita operacional bruta. Os custos de vacância podem incluir os custos para comercializar a propriedade , como a colocação de anúncios para sua locação e os custos para manter a propriedade , como impostos e seguro.
Reúna documentos relacionados a receitas, despesas e gerenciamento de propriedades
Itens do Relatório de Renda e Despesas: Antes de colocar o seu imóvel para venda, você vai querer encontrar as cópias dos itens que você incluiu no relatório de receitas e despesas. Você vai querer reunir essas declarações do ano anterior. Isso pode incluir todas as contas de serviços públicos, declarações de seguro, impostos sobre a propriedade, pagamentos de hipotecas, pagamentos de aluguel, custos de manutenção e assim por diante.
Você deve digitalizar todos esses recibos no computador para que também tenha uma cópia digital deles. Isso facilitará o envio de um item para um comprador em potencial, um advogado ou um corretor de imóveis se solicitado, pois você já o terá disponível eletronicamente.
Cópias de todas as concessões aplicáveis: você deverá coletar as cópias de todos os contratos de locação para os inquilinos atuais. Isso será usado para verificar o pagamento do aluguel atual , bem como a duração do aluguel.
Lista de quaisquer melhorias recentes para a propriedade: Você deve reunir uma lista de todas as melhorias que você fez para a propriedade nos últimos anos. Por exemplo, você colocou um novo telhado, substituiu o forno ou renovou a cozinha? Você também desejará incluir a data aproximada em que o trabalho foi realizado e, possivelmente, o valor aproximado da melhoria.
Na sua lista de melhorias, você vai querer adicionar adjetivos descritivos. Por exemplo, em vez de dizer, cozinha renovada, pode ser mais atraente dizer, cozinha renovada, incluindo armários estilo cinza shaker, granito branco polar e backsplash de metrô chanfrado.
Além disso, você também deve encontrar qualquer prova do trabalho que foi feito. Isso poderia ser cópias de faturas, contratos para o trabalho ou outros recibos.
Muitas vezes, o corretor de imóveis usará essa lista de melhorias ao reunir os detalhes da listagem de sua propriedade. Portanto, essa lista deve ser a mais completa possível.
Cópias de quaisquer licenças: A primeira coisa que você vai querer fazer é garantir que não haja autorizações abertas em sua propriedade. Dependendo da sua cidade, você pode fazer essa solicitação pessoalmente, pelo telefone ou on-line. Isso é conhecido como uma solicitação de registros públicos abertos.
Se houver alguma permissão aberta na propriedade, provavelmente será necessário fechá-las antes da venda. Você precisará determinar qual trabalho precisa ser concluído, contratar um empreiteiro licenciado para concluir o trabalho, depois mandar um inspetor da cidade sair e verificar se o trabalho foi feito para codificar para que eles possam fechar a permissão.
Você deve reunir ou obter cópias de todas as autorizações para qualquer trabalho que já tenha sido concluído na propriedade. Sua cidade deve ser capaz de fornecer cópias de todas as autorizações registradas para a propriedade.
Determinar o potencial de lucro
Você deve avaliar suas finanças para obter uma estimativa de quanto dinheiro você poderia fazer se você vender sua propriedade.
1. Quanto você deve em sua hipoteca? Você tem alguma multa por pagamento antecipado?
2. Conheça os custos de fechamento pelos quais você será responsável durante a venda de sua propriedade. Isso poderia incluir um imposto de transferência realty na venda, comissão do corretor de imóveis à venda, taxas de gravação e honorários advocatícios.
3. Saiba qual é a sua base tributária para a propriedade, para saber quanto de impostos você deve. Fale com seu contador para determinar qual é a sua base tributária.
Em geral, sua base será todas as despesas que entraram na propriedade que não foram baixadas em um determinado ano, como preço de compra, custos de fechamento e melhorias, menos o quanto você baixou em depreciação ao longo dos anos.
4. Saiba qual é o valor bruto de mercado da sua propriedade. Você deve encontrar duas ou três propriedades comparáveis que venderam em sua área no ano passado. Você pode usar esses números para ter uma ideia aproximada da faixa de preço em que sua propriedade deveria estar vendendo.
5. Tome o valor bruto de mercado de sua propriedade, menos a quantia que você deixou em sua hipoteca, menos os custos de fechamento de vender sua propriedade para determinar quanto dinheiro você levaria com a venda.
6. Você precisa determinar quanto dinheiro você deve em impostos sobre ganhos de capital. Para fazer isso, você terá o preço de venda de sua propriedade menos a base de cálculo que você calculou. Esse valor determinará o que você deve para os impostos sobre ganhos de capital. Certifique-se de falar com seu contador, porque pode haver cenários em que você sai com muito pouco dinheiro na venda, mas deve muito mais em impostos sobre ganhos de capital devido a amortizações de depreciação tomadas ao longo da propriedade da propriedade.
Manutenção
Manutenção diferida: antes da venda, você vai querer obter a sua propriedade tão boa quanto possível. Este é o momento de resolver quaisquer problemas de manutenção que você esteja adiando. Isso pode incluir a pintura de áreas comuns, a melhoria do paisagismo ou a apelação do meio-fio, a fixação de banheiros em funcionamento ou pequenos pingos em torneiras.
Melhorias de Capital : Você também precisa determinar se vale a pena concluir quaisquer melhorias de capital antes da venda. A melhoria produzirá um retorno maior do que custa? Por exemplo, você é capaz de colocar um novo teto na propriedade por menos do que a taxa de mercado?
Faz sentido investir mais dinheiro na propriedade? Se você não fizer essas melhorias, reduzirá a possibilidade de venda? Será que um telhado ruim, um barro podre ou buracos nas paredes impedirão que alguém compre a propriedade?
Dicas gerais
Notifique os inquilinos: quando a sua propriedade alugada estiver realmente no mercado, os potenciais compradores terão de poder entrar pelo menos uma unidade de aluguer quando estiverem a ver a propriedade. Portanto, você terá que determinar como e quando notificará os inquilinos de que você está colocando a propriedade à venda. Dependendo do tamanho da sua propriedade, talvez você não precise notificar todos os locatários sobre sua intenção de vender a propriedade. Você só terá que notificar os inquilinos cujos apartamentos você deseja mostrar aos possíveis compradores.
Às vezes, os inquilinos ficam com medo quando ouvem que a propriedade está à venda. Eles se preocupam que eles serão deslocados quando é vendido. Eles também se preocupam em como um novo proprietário administrará a propriedade. Alguns inquilinos também usarão isso como uma oportunidade para desabafar contra o proprietário em busca de questões razoáveis e irracionais, por isso tenha cuidado ao deixar que os inquilinos interajam com os possíveis compradores.
Preencha qualquer vaga: antes da venda, você terá, idealmente, 100 por cento de ocupação em sua propriedade. Se você tem uma vaga, não corte os cantos para tentar preencher a vaga rapidamente. Certifique-se de que você ainda segue seu processo completo de triagem .
Se a sua propriedade não vender rapidamente, você ficará com o inquilino que você colocar na propriedade. Você também não quer colocar inquilinos problemáticos na propriedade que possam danificar a propriedade no momento em que ela precisa ter a melhor aparência possível. É melhor ter uma unidade vazia do que aquela ocupada por um inquilino ruim.
Realtors Entrevista : Você precisa encontrar um corretor de imóveis para listar sua propriedade de aluguel com. Se você já tem um corretor de imóveis com quem já trabalhou no passado e se sente confortável, então está tudo pronto.
Caso contrário, você precisará entrevistar vários corretores de imóveis. É importante procurar por corretores que se especializam no tipo de propriedade e na área em que você está vendendo. Casas de família ou condomínios podem não precisar de alguém tão especializado, mas para uma propriedade multifamiliar, de varejo, de uso misto ou outros investimentos mais exclusivos, você quer procurar alguém que tenha sucesso vendendo o tipo de imóvel que você está tentando vender. Pense nisso da mesma forma que os advogados se especializam em certas áreas, como divórcio, apelo fiscal ou lei corporativa.
Quando colocá-lo no mercado? As propriedades de investimento não seguem as mesmas regras que a venda de residências primárias para proprietários de residências. O mercado habitacional normal é mais forte na primavera, pois as famílias estão tentando entrar em suas novas casas antes do novo ano letivo.
Em geral, você pode colocar uma propriedade de investimento à venda em qualquer época do ano. Você pode ver uma atividade menor em torno dos feriados ou no verão.