Cuidar dos seus inquilinos, da sua propriedade e das suas finanças
3 estratégias para gerenciar propriedades de locação
Antes de poder selecionar a estratégia certa para você, você precisa entender todas as diferentes áreas de uma propriedade alugada que precisam ser gerenciadas.
As responsabilidades de gestão de um proprietário podem ser divididas em três seções:
- Gerenciando Inquilinos
- Gerenciando Manutenção de Propriedade e Inspeções
- Gerenciando Finanças
1. Gerenciando Inquilinos
Esta é a parte da administração de imóveis alugados que é mais imediata e mais óbvia. No entanto, ser um senhorio de sucesso envolve muito mais do que apenas arrecadar renda. Você tem que gerenciar:
- Coleção de aluguel : definição de datas de vencimento. Coleta de aluguel a cada semana ou mês. Estabelecimento de taxas atrasadas e períodos de carência. Lidando com aluguel não pago.
- Contratos de aluguel : verificar se o contrato inclui todos os termos legais exigidos pela lei do locatário do estado. Garantir que o aluguel esteja atualizado com a versão mais recente da lei. Gerenciando a data de início e término do aluguel de todos os inquilinos.
- Triagem de inquilinos : vaga de publicidade. Configurando compromissos. Verificando informações sobre aplicativos. Você também pode determinar se determinados inquilinos são um bom ajuste.
- Mudança : assinatura de contratos de locação. Passando por cima de regras, requisitos e regulamentos. Coleta de depósito de segurança e aluguel do primeiro mês. Andando e observando a condição atual da unidade de locação.
- Saída : Verificando se o prazo do contrato acabou. Verificar a condição da unidade de locação por qualquer dano . Começando o processo para encontrar um novo inquilino para um apartamento.
- Reclamações de inquilinos: reclamações de campo. Configurando um plano de jogo para corrigir o problema.
- Solicitações de reparo: respondendo a solicitações rapidamente. Priorizando a importância do reparo. Fazer o reparo sozinho ou contratar alguém para fazer isso.
- Desocupações de inquilinos : Envio de avisos legalmente exigidos aos inquilinos antes do despejo. Pedido de despejo no tribunal. Preparando sua evidência que apóia a razão para o despejo.
2. Gerenciando Manutenção de Propriedade e Inspeções
A segunda parte principal da gestão de imóveis para locação é a propriedade em si. A estrutura física precisa ser mantida para a saúde e segurança dos inquilinos. Sua companhia de seguros também pode exigir que certas partes da estrutura, como o telhado, atendam a certos padrões ou se recusarão a segurar a propriedade.
- Manutenção: Cortando a grama. Pegando folhas. Pá de neve. Tirando o lixo. Mantendo todas as áreas comuns limpas. Garantir que os inquilinos tenham acesso a água corrente o tempo todo e que aqueçam no inverno. Fixação de vazamentos de telhado, vazamentos de encanamento, telhas rachadas, corrimãos soltos, porta defeituosa ou fechaduras de janela.
- Inspeções: Você terá que lidar com inspeções da cidade e até mesmo do seu emprestador e companhia de seguros. As inspeções da cidade são para garantir que sua propriedade está seguindo certos códigos de saúde e segurança. O credor e companhia de seguros inspecionar a propriedade para se certificar de que a propriedade vale a pena o montante que eles estão emprestando ou o valor que eles estão assegurando para.
3. Gerenciando Finanças
A terceira parte da gestão que você terá que lidar quando possuir um imóvel alugado envolve as finanças. Você precisa entender quanto dinheiro está chegando a cada mês e quanto dinheiro está saindo.
- Pagamentos de aluguel: Quanto você recebe em aluguel a cada mês.
- Pagamento de hipoteca: O que você paga a cada mês em sua hipoteca.
- Seguro: quanto você paga para garantir sua propriedade.
- Impostos: Quais são seus impostos anuais de propriedade.
- Utilitários: Se os inquilinos não forem responsáveis pelo pagamento de serviços públicos, quanto as contas de água, gás e energia elétrica são mensais para a propriedade.
- Taxas / Multas: Taxas que você pode ter que pagar por inspeções de propriedade ou custos judiciais. Multas inesperadas por problemas de manutenção na propriedade.
3 Estratégias de Gestão de Aluguel
Agora que você entende as várias áreas de uma propriedade alugada que precisam ser gerenciadas, é possível determinar como deseja gerenciar essas áreas.
Existem três abordagens principais:
- Gestão faça-você-mesmo
- Metade Do It Yourself / Metade Terceirizar
- Terceirizar o Gerenciamento Completamente
1. Gestão Do-It-Yourself
Nesta abordagem de gestão, você é responsável por tudo, portanto, DIY. Você é o único que está coletando aluguel, pá de neve e arquivando seus impostos.
Prós
- Controle total: como proprietário de um imóvel alugado, você é proprietário de uma empresa. Quando você faz tudo sozinho, sabe o que está acontecendo em todas as partes do seu negócio.
- Consciente dos problemas Rapidamente: Desde que você tenha sua mão em todas as partes do gerenciamento, você é capaz de ver imediatamente quando um problema está ocorrendo. Infelizmente, como você é responsável por todas as coisas em sua propriedade, ainda assim você pode não conseguir resolver esse problema imediatamente.
Contras
- Falta de conhecimento: é impossível ser um especialista em tudo. Se você tivesse contratado um contador para arquivar seus impostos, em vez de fazê-lo sozinho, o contador poderia ter pegado várias deduções das quais você não estava ciente. Se você tivesse contratado um advogado para preparar o seu contrato de aluguel, em vez de preparar o seu próprio contrato, o advogado poderia ter incluído certas leis estaduais de locatários que você ignorou. Se você tivesse contratado um profissional para instalar o telhado em sua propriedade, em vez de instalá-lo você mesmo, você pode não ter que lidar com um vazamento no telhado.
- Esmagador: Ser tudo para todas as pessoas pode se tornar muito. Desde que você está assumindo a responsabilidade por tudo, você pode estar mais propenso a cometer erros.
Melhor para
- Senhorios com um pequeno número de unidades de aluguel.
- Proprietários que anteriormente possuíam negócios.
- Senhorios com experiência anterior na administração de aluguéis.
- Senhorios que querem controle.
2. Metade Do-It-Yourself / Metade Terceirizar
Nesta abordagem para gerenciar propriedades de aluguel, você gerencia as áreas nas quais acredita ter experiência e, em seguida, terceiriza as áreas com as quais não se sente confortável ou simplesmente não tem vontade de administrá-las.
- Terceirizar questões legais
Por exemplo, você pode decidir terceirizar quaisquer questões de gerenciamento de aluguel que envolvam questões legais. Você pode se sentir ótimo em administrar as finanças da propriedade, a manutenção diária e reclamações de inquilinos, mas fica muito desconfortável quando se trata de questões legais. Nesse caso, você pode contratar um advogado para lidar com quaisquer problemas legais que surgirem. Isso pode incluir a redação do contrato de locação para que ele cumpra todas as leis do locatário de seu estado e cuide de todas as ações de despejo dos inquilinos.
- Terceirizar problemas de manutenção
Nesse cenário, você contrataria um trabalhador manual ou superintendente de construção para lidar com todos os problemas de manutenção, mas também lidaria com todas as outras obrigações de gerenciamento.
Prós
- Libera Tempo: Se você não está fazendo tudo, você terá mais tempo, ponto final. Como você usa esse tempo é com você. Você pode aproveitar mais tempo com sua família ou usar esse tempo para encontrar oportunidades adicionais de investimento.
- Ter Especialistas: Você está dando o controle para os outros que esperamos saber mais do que você em uma determinada área.
Contras
- Confiando nos outros: Você está confiando que essas pessoas sabem o que estão fazendo e que têm os melhores interesses em mente.
Melhor para
- Senhorios com número crescente de unidades de aluguel.
- O senhorio médio.
3. Terceirizar o Gerenciamento Completamente
Nesta estratégia de gestão, você é dono da propriedade, mas não tem vontade de ser um gerente prático. Você sente que sua força está na seleção de propriedades, não gerenciando as operações diárias. Você vai contratar um gerente de propriedade ou empresa de administração de imóveis. As empresas de gestão de propriedades podem lidar com tudo, incluindo a triagem de inquilinos, a mudança para o inquilino, a cobrança de aluguel, a manutenção e os reparos, a saída do inquilino e o despejo do inquilino.
Prós
- Liberdade de dores de cabeça diárias: Você não terá que responder aos telefonemas às duas da manhã que o vizinho do lado está tocando sua música muito alto. Você será responsável pelo mínimo, mas as decisões pelas quais você é responsável normalmente serão as decisões mais importantes, como dar o OK para começar um despejo de inquilino.
Contras
- Custoso: os gerentes de propriedade custarão dezenas de milhares de dólares por ano. Quanto mais unidades de aluguel você possuir, mais custará.
- A má administração pode destruir o seu negócio: você está colocando o seu negócio e, portanto, o seu sustento, nas mãos de outra pessoa. Será muito difícil encontrar alguém que se importe com seu sucesso e fracasso tanto quanto você. Você deve certificar-se de verificar cuidadosamente todos os gerentes em potencial e ter uma estratégia de saída clara se as coisas correrem mal.
Melhor para
- Senhorios que moram longe de seus aluguéis.
- Senhorios com um grande número de imóveis para alugar.
- Investidores imobiliários com investimentos diversificados.