7 dicas para colocar um grande inquilino em sua propriedade de investimento
1. Siga a lei
Os senhorios devem tratar igualmente todos os possíveis inquilinos . Existe uma lei, conhecida como Federal Fair Housing Act , que é projetada para prevenir a discriminação contra certas classes de pessoas em qualquer atividade relacionada à moradia.
Em suma, você não pode discriminar com base em:
- Corrida ou cor
- origem nacional
- Religião
- Sexo
- Status familiar (famílias com filhos)
- Incapacidade
Além disso, muitos estados têm suas próprias regras de hospedagem justa que você deve seguir, portanto, certifique-se de conhecer e aderir às leis locais também.
2. Escolha um inquilino com bom crédito
Você quer procurar um inquilino que seja financeiramente responsável. Se eles são responsáveis por pagar suas contas, há uma grande chance de que eles paguem seu aluguel a tempo e sejam responsáveis com seu apartamento. Verificar as finanças de um inquilino é um processo de duas etapas:
A. Verifique a renda:
- Idealmente, você vai querer encontrar um inquilino cuja renda mensal é pelo menos três vezes o aluguel mensal.
- Peça cópias dos seus stubs de pagamento.
- Chame seu empregador diretamente para confirmar seu emprego, duração do emprego, registro de frequência e ganhos mensais.
B. Execute uma verificação de crédito :
- Eles têm um histórico de pagar suas contas a tempo?
- Verifique seu rendimento ao rácio da dívida.
- Mesmo que sua renda seja três vezes a renda mensal, você deve levar em consideração a quantidade de dívida que possui.
Por exemplo: o aluguel é de US $ 1000 por mês. O inquilino A está fazendo US $ 3.000 por mês, mas tem US $ 2400 em pagamentos da dívida todos os meses. Este inquilino pode ter um tempo mais difícil que ofereça o apartamento, apesar de sua renda mensal. O inquilino B ganha US $ 2.500 por mês, mas não tem dívidas. Este inquilino pode ser um excelente candidato para pagar a renda, mesmo que sua renda não seja três vezes a renda mensal.
- Procure por despejos prévios , julgamentos civis ou falências.
3. Execute uma verificação de antecedentes criminais
Informações criminais são registros públicos e podem ser vistas em vários tribunais. Essa verificação resultará em ofensas graves e menores. Você precisará do nome e da data de nascimento do inquilino para executar um. Lembre-se de que aqueles com antecedentes criminais podem tentar falsificar essas informações, por isso, verifique um ID válido para confirmar se eles são quem eles dizem ser.
Uma verificação criminal completa incluirá:
- Pesquisa de Registros do Tribunal Federal
- Uma pesquisa de registros criminais em todo o estado
- Uma pesquisa do tribunal criminal do condado
- Uma pesquisa do Departamento de Correções do Delinquente
- Pesquisa de banco de dados de criminosos sexuais
3 pontos de atenção:
- Certos estados, como a Califórnia, proíbem os proprietários de discriminar os inquilinos por certas condenações penais. Como senhorio, pode ser mais fácil justificar a sua rejeição de um possível inquilino com uma condenação por drogas ou crime violento do que se recusasse um inquilino com 50 multas por excesso de velocidade. Isso ocorre porque drogas ou crimes violentos podem comprometer a segurança de outros inquilinos.
- Não há um banco de dados nacional de registros criminais, portanto, pode ser difícil fazer uma verificação completa do histórico.
- Fazer um teste criminal pode ser muito demorado. Pode ser melhor contratar uma empresa de seleção de inquilino respeitável para realizar essa verificação para você. Muitas vezes pode ser combinado com a verificação de crédito, por uma taxa adicional de curso.
4. Veja o histórico de locação do locatário
Se possível, você deve falar com pelo menos dois dos proprietários anteriores do inquilino. Isso porque, se o solicitante era um inquilino problemático, o locador atual pode querer tirar o inquilino de suas mãos e não ser tão verdadeiro.
Perguntas que você deve fazer:
- O inquilino pagou o aluguel a tempo ?
- Qual foi o motivo da mudança? O locatário foi despejado por falta de pagamento de aluguel ou por infringir as regras do proprietário?
- O inquilino fez um aviso de 30 dias antes de se mudar ?
- Como eles mantiveram o apartamento deles? Eles estavam limpos?
- Eles causaram algum dano ao apartamento além do desgaste normal ?
- Eles eram respeitosos com seus vizinhos?
- Eles reclamaram com frequência?
Naturalmente, se o requerente for um inquilino pela primeira vez, um estudante ou um recém-formado, eles podem não ter um histórico de aluguel.
Nesse caso, você pode exigir um co-signatário para o contrato.
5. Escolha um inquilino que é estável
Em seu formulário de inscrição, consulte os endereços anteriores e o histórico de contratação do inquilino. Eles se mudam ou trocam de emprego com frequência? Se eles se moverem com frequência, esse padrão provavelmente continuará, e você logo terá uma vaga em suas mãos novamente. Se eles não mostraram um emprego consistente, eles podem não ser capazes de pagar o apartamento em três meses e você será deixado começando sua busca de inquilino a partir do zero ou lidando com um despejo.
6. Máximo de duas pessoas por quarto
Quanto mais pessoas por apartamento, mais barulho e maior o desgaste do seu investimento. Embora o HUD não tenha regras específicas sobre o número de ocupantes por quarto, uma regra de no máximo duas pessoas por quarto é considerada razoável segundo o Fair Housing Act, com as seguintes exceções:
- Legislação estadual e municipal:
- Se um estado ou local tiver códigos de alojamento específicos, o proprietário deve segui-los.
- Tamanho e Configuração da Habitação:
- Um quarto de 500 pés quadrados pode conter mais ocupantes do que um quarto de 250 pés quadrados.
- Uma unidade com sala de estar e arrumos pode acomodar mais ocupantes do que um sem.
- Idade e Número de Filhos:
- Recusar-se a alugar dois adultos com um bebê para um quarto poderia ser considerado discriminatório, mas se recusar a alugar dois adultos com um adolescente para um quarto seria considerado razoável.
- Você pode dar um número máximo de pessoas por apartamento, mas não pode dar um número máximo de crianças por apartamento.
- Limitações do sistema séptico / esgoto:
- Se a capacidade do sistema só pode tolerar um certo número de ocupantes na habitação.
7. Confie nos seus instintos
Você pode fazer todas as triagens do mundo, mas às vezes seus instintos são os melhores juízes de caráter. Você pode sentir que há algo de errado em um inquilino que, de outra forma, fica bem no papel. mais tarde, descobrir que o locatário usou a identidade de outra pessoa para solicitar o apartamento. Confie na sua triagem, mas não ignore seu intestino.