Um negócio operacional não é imobiliário e não deve ser vendido como ele
Vender um negócio em funcionamento , mesmo quando o imóvel está incluído, exige uma abordagem muito diferente da avaliação. Muitas vezes, agentes imobiliários e corretores não percebem a diferença, pois não recebem muitos pedidos para esse tipo de combinação de transações.
Quando um empresário também é dono do imóvel, ele quer fechar o negócio e vender o imóvel ou vender os dois . Agentes imobiliários e corretores são tentados a listar os dois juntos, e isso pode ser um erro.
Um negócio operacional é um animal muito diferente do imobiliário onde ele reside. Existem também acordos contratuais muito diferentes necessários para transferir ativos de negócios. Eles não são como propriedade real e podem conter garantias de volume e dados demográficos existentes de cliente / base de clientes. Os parâmetros de avaliação são muito diferentes, já que uma empresa em funcionamento tinha considerações de "boa vontade", bem como contratos contratuais e, possivelmente, com fornecedores. Às vezes eles não podem passar para um novo dono.
Profissionais imobiliários
Profissionais do setor imobiliário, particularmente aqueles no nicho comercial, possuem o conhecimento e a expertise para analisar as receitas e despesas de aluguel, apresentando-os ao seu cliente / cliente para a tomada de decisões. Onde eles podem ficar aquém é na análise de um negócio a partir de uma perspectiva financeira. Há muita coisa sob a superfície, e o exame de um Lucro & Prejuízo e Balanço não começa a chegar aos fatos verdadeiros.
Na área rural em que eu pratico, um corretor de imóveis listou um negócio para venda, e isso sem o setor imobiliário. O prédio foi alugado. Como eu tinha um cliente interessado, liguei e pedi os dados financeiros, recebendo um P & L e um Balanço Patrimonial. Liguei de volta e pedi uma análise do fluxo de caixa.
O corretor realmente não sabia o que eu estava pedindo.
O P & L de um negócio é muitas vezes muito diferente do fluxo de caixa ; basta perguntar a um agente do IRS. Um dos benefícios de possuir um negócio é obter algumas quebras, deduzindo as despesas como negócio que seria pessoal de outra forma. Não estamos falando necessariamente de atividades ilegais ou de evasão de impostos. Um exemplo seria deduções para um veículo e seu custo de operação, já que ele pode ser usado para atividades pessoais e de negócios.
Foi um desserviço ao seu cliente listar seus negócios quando os requisitos mais básicos não estavam dentro de sua base de conhecimento. Qualquer bom corretor de negócios exigirá uma análise de fluxo de caixa de seu cliente como um dos documentos financeiros mais importantes. Ajustes ao valor do negócio são feitos com base nos itens do Fluxo de Caixa , incluindo:
- Planilhas detalhadas de todas as receitas
- Detalhe de todas as despesas
- Quais as despesas que estão realmente indo para o benefício do proprietário
- Um ajuste de volta ao rendimento para as despesas de proprietário-benefício que irão desaparecer (não despesas para o novo proprietário)
- Uma adição às despesas para custos de proprietário-benefício que exigirão que o novo comprador aumente as despesas (o proprietário gerenciado / comprador contratará o gerente)
Em uma carreira anterior, vendi um negócio para uma empresa que abriu o capital na Bolsa de Valores de Nova York.
Eles enviaram uma equipe de auditores que passou várias semanas, principalmente verificando meus fluxos de caixa. Um exemplo de uma despesa do proprietário que estava indo embora era minha despesa de caminhão. A empresa me forneceu um veículo, todas as despesas, manutenção e combustível incluídos. Eles adicionaram de volta essa despesa e aumentaram o valor do meu negócio, já que não era uma despesa real que eles teriam que pagar após a compra.
Como indiquei na lista de itens, se o dono vendedora também administrasse o negócio e não pagasse a si mesmo um salário de mercado, o comprador precisaria ajustar a valorização do negócio para baixo devido à necessidade de contratar um gerente em salário de mercado.
Como você pode ver, há uma série de fatores que tornam a avaliação de um negócio operacional muito diferente da venda de imóveis. E nem sequer chegamos ao inventário.
Outra coisa sobre avaliação de negócios é as diferentes formas de cálculo, dependendo do tipo de indústria ou negócio.
É claro que a maioria dos profissionais imobiliários não deve estar envolvida na corretagem de empresas de negócios operacionais, a menos que tenham a experiência e o conhecimento para fazê-lo. Uma abordagem muito melhor seria associar-se a um corretor de negócios que não faz corretagem de imóveis. Será um relacionamento mutuamente benéfico, com cada um de vocês trazendo a máxima experiência e valor para o cliente / cliente.