Usando a História Criminal na Triagem de Locatários
9 coisas a considerar quando se olha para o registro criminal
- O indivíduo foi condenado ?: Há uma grande diferença entre ser preso por um crime e ser condenado por um crime. Uma prisão não faz de você culpado de nada, então tenha cuidado se você tentar rejeitar um possível inquilino baseado apenas em uma prisão.
- Qual é a ofensa ?: Que ofensa o inquilino realmente cometeu? Você entende a natureza do crime? Se não, consulte um advogado ou policial para esclarecimentos.
- Quão séria é a ofensa ?: O possível inquilino teve que pagar uma multa ou cumprir pena real pela ofensa que cometeu? Eles roubaram uma camisa do shopping ou atiraram em alguém?
- Quão recente é a ofensa ?: O inquilino cometeu a ofensa no ano passado, ou ocorreu 20 anos atrás?
- Quantas Ofensas Existem: O inquilino em potencial tem um ato criminoso a considerar ou tem uma longa lista de ofensas?
- As ofensas duram vários anos ou são agrupadas em um único período ?: Se houver várias ofensas, todas elas ocorrem na mesma época ou as ofensas ocorrem em vários anos diferentes?
- Poderia colocar outros inquilinos em risco ?: A natureza do crime que o possível inquilino cometeu colocaria em risco outros inquilinos? Alguns exemplos podem ser tráfico de drogas, estupro, molestamento de crianças ou agressão e bateria. Um senhorio é responsável por manter um ambiente seguro em que os seus inquilinos possam viver.
- Poderia a infracção influenciar a capacidade do inquilino de pagar a renda ? : O historial criminal do inquilino influencia a sua capacidade de pagar a renda mensal? Se o inquilino não tiver emprego anterior ou atual, você tem o direito de se recusar a pagar a este inquilino com base na impossibilidade de efetuar o pagamento do aluguel.
- Poderia a ofensa colocar em risco sua propriedade de aluguel ?: O proprietário tem a responsabilidade de manter sua propriedade alugada em segurança. O registro criminal do inquilino coloca em risco a propriedade alugada? Alguns exemplos disso podem ser incêndios ou vandalismo .
Você pode negar moradia para qualquer inquilino com uma história criminal?
Não. Uma ampla política de negação de moradia para qualquer possível inquilino com qualquer tipo de histórico criminal seria considerada discriminatória sob a Lei Federal de Habitação Justa . Os proprietários podem ter políticas que neguem moradia a pessoas com antecedentes criminais específicos que possam comprometer a segurança de outros inquilinos ou da propriedade. Ao olhar para o histórico criminal de um inquilino, o locador também deve levar em consideração o tipo de crime, a gravidade do crime e o período de tempo desde o crime. ocorreu.
A Fair Housing Protege Inquilinos Com Registros Criminais?
O Federal Fair Housing Act não protege especificamente aqueles com antecedentes criminais de discriminação em atividades relacionadas à habitação.
Em vez disso, o Escritório do Conselho Geral do HUD emitiu diretrizes sobre como os proprietários de terra e outros setores relacionados à habitação deveriam abordar aqueles com registros criminais para minimizar as chances de serem acusados de discriminação.
Os grupos específicos que são protegidos sob Fair Housing incluem cor, deficiência, status familiar , nacionalidade, raça, religião e sexo. O HUD acredita que recusar-se a alugar pessoas com antecedentes criminais pode resultar em discriminação contra minorias.
Afro-americanos e hispânicos são presos, condenados e encarcerados a taxas muito mais altas do que a população em geral. Em 2014, por exemplo, 36% da população carcerária total nos Estados Unidos era afro-americana, mas os afro-americanos eram apenas 12% da população total, e os hispânicos representavam 22% da população carcerária, mas os hispânicos eram apenas 17%. da população total.
Devido a este fato, o HUD acredita que uma política de proprietário que restrinja os inquilinos com base no histórico criminal afetaria desproporcionalmente esses grupos minoritários mais do que possíveis inquilinos de outras raças, de modo que poderia ser considerada uma prática discriminatória.
O HUD divide essa discriminação em duas categorias, discriminação não intencional e discriminação intencional.
Discriminação não intencional contra inquilinos minoritários com antecedentes criminais
O HUD usa um processo de três etapas para determinar se a política de histórico criminal do proprietário é discriminatória e viola a Fair Housing Act.
1. A Política de História Criminal Tem um Efeito Discriminatório ?: O acusador deve fornecer evidência para mostrar que a política afeta adversamente aqueles de certa raça ou origem nacional mais do que outros grupos de pessoas. Estatísticas estatais ou locais devem ser usadas para provar este ponto, mas se elas não estiverem disponíveis, as estatísticas nacionais também podem ser usadas. Cada caso é único e, portanto, deve usar fatos específicos, como registros de inquilinos, estatísticas criminais locais e dados do censo, para fundamentar sua reivindicação.
2. A Política é Necessária para Obter um Interesse Legítimo Não Discriminatório? : Cabe agora ao senhorio fornecer provas para provar que a sua política de antecedentes criminais não é uma forma de discriminação, mas sim uma política necessária por outra razão legítima. Muitos proprietários afirmam que o motivo da política é proteger a segurança dos outros inquilinos em sua propriedade. Uma vez que uma das principais responsabilidades de um proprietário é proteger a segurança de seus inquilinos e de suas propriedades, isso geralmente é considerado um motivo legítimo para se recusar a alugar um inquilino com histórico criminal.
No entanto, o proprietário deve fornecer uma razão específica para o motivo pelo qual a história criminal específica do inquilino ameaça a segurança da propriedade e dos inquilinos. Uma afirmação geral de que qualquer pessoa com antecedentes criminais é mais perigosa do que qualquer pessoa sem antecedentes criminais não se sustenta. Um exemplo específico poderia ser, recusar-se a alugar para um inquilino em potencial que é um criminoso sexual condenado porque poderia colocar seus outros inquilinos em risco.
Os senhorios têm o direito de se recusar a alugá-los para possíveis inquilinos que tenham histórico de condenações criminais. No entanto, essa política não pode ser uma política geral que exclua qualquer pessoa que já tenha sido condenada por qualquer delito. A política deve ser específica ao declarar que o locador não alugará àqueles com condenações criminais que possam pôr em risco a segurança dos inquilinos ou da propriedade. Por exemplo, um indivíduo com um histórico de multas de trânsito provavelmente não apresentará uma ameaça maior a outros inquilinos, mas um indivíduo que seja um traficante de drogas condenado poderia.
Além disso, os proprietários não podem se recusar a alugar para possíveis inquilinos que tenham sido presos, mas não condenados, porque uma prisão não significa que a pessoa seja culpada de qualquer crime. Portanto, o locador não pode provar que esse indivíduo representa um risco maior para os outros inquilinos da propriedade.
Finalmente, o senhorio deve levar em conta quão recentemente o crime ocorreu. Será mais difícil justificar a recusa em alugar a um possível morador caso o crime tenha ocorrido há 20 anos.
3. Existe uma Alternativa menos Discriminatória ?: Se o proprietário for capaz de provar que possui uma razão legítima para ter sua política de registros criminais em vigor, então cabe agora ao acusador provar que existe outra maneira menos discriminatória. , para o senhorio alcançar este objetivo. Isso pode incluir a observação de outros fatores, além de observar o histórico criminal do inquilino, como a história de inquilino do locatário, a idade no momento das ofensas criminais ou os esforços do inquilino para se reabilitar após as ofensas.
Discriminação intencional contra inquilinos minoritários com antecedentes criminais
Um senhorio pode ser acusado e condenado por discriminação se tratar inquilinos com antecedentes criminais semelhantes de forma diferente. Se dois inquilinos prospectivos têm passados criminosos similares, mas são raças diferentes, e o senhorio faz exceções para um inquilino e não para outro, isso pode ser uma violação da Habitação Justa.
Por exemplo, se todos os outros fatores forem semelhantes, alugar um homem asiático que tenha sido condenado por roubar um carro, mas se recusar a alugar um homem hispânico condenado por roubar um carro, pode levá-lo a ser acusado e potencialmente condenado por roubo de carro. discriminação de habitação. Outro exemplo de discriminação intencional durante o processo de triagem do locatário seria dizer a alguém que soou afro-americano pelo telefone que seu registro criminal iria desqualificá-lo de alugar sua propriedade, mas permitir que alguém que soasse caucasiano pelo telefone visse a propriedade apesar de ter um parecido. registro criminal.
Cabe ao possível inquilino fornecer provas para provar que o senhorio o discriminou porque ele é membro de um determinado grupo e tratou outros possíveis inquilinos com histórias criminais semelhantes de forma diferente porque pertencem a uma raça ou grupo diferente. . O locador terá de fornecer provas para provar que há algum outro fator, além da raça, que o fez alugar a um inquilino e não a outro. O locador ainda pode usar outros padrões de qualificação , que não são considerados discriminatórios, a fim de escolher um inquilino, como a capacidade do inquilino de pagar aluguel a tempo .
Negar um possível inquilino para crimes relacionados a drogas
Um senhorio não pode ser condenado por discriminação não intencional por se recusar a alugar a um inquilino que tenha sido condenado por “fabricação ou distribuição ilegal de uma substância controlada”. Isso não inclui inquilinos que foram presos, mas não condenados por tais delitos, ou inquilinos que foram condenados ou presos por posse de drogas.
Enquanto um senhorio tem o direito legítimo de negar moradia a um indivíduo que tenha sido condenado por fabricação ou distribuição de drogas ilegais, se o proprietário apenas usar essa condenação para negar moradia a membros de uma determinada raça, origem nacional ou outro grupo, o locador pode ainda ser acusado e condenado por discriminação intencional de moradia. Isso porque o senhorio está usando a condenação por drogas como cobertura para discriminação racial.