Entendendo os números
Se o uso de uma propriedade é para gerar renda de aluguéis ou arrendamentos, o método de avaliação de renda ou avaliação é mais comumente usado. O lucro líquido gerado pela propriedade é usado em conjunto com certos fatores para calcular seu valor no mercado atual, se vendido.
Não são apenas os investidores na propriedade que estão interessados no lucro líquido gerado pelas operações.
Eles quase sempre estarão buscando financiamento e os credores examinarão cuidadosamente os detalhes de receita e despesa para ter a certeza de que seu investimento está protegido. Os credores querem ver os aluguéis normais de ocupação que excedem as despesas o suficiente para fazer pagamentos de hipoteca com um lucro remanescente para os proprietários.
Usando Taxa de Capitalização (Cap Rate) para Estimar Valor
Ao usar a taxa de capitalização para avaliar uma propriedade de renda, a receita operacional líquida da propriedade é usada e existe uma relação inversa entre o preço solicitado e a taxa cap. Em outras palavras, quanto maior a taxa máxima, menor o preço pedido.
Usando o multiplicador de aluguel bruto para estimativa de valor
O Multiplicador de Aluguel Bruto ou GRM usa o aluguel bruto de uma propriedade, em vez da receita operacional líquida usada com taxa cap. Existem duas maneiras de fazer esse cálculo, pois há o Rendimento Potencial Bruto (GPI) e o Lucro Operacional Bruto (IGP).
Como pode ser visto nos cálculos de cada um deles, a estimativa de valor é muito melhor usando o Lucro Operacional Bruto , considerando-se perdas por ocupação e inadimplência.
Então condições e despesas futuras devem ser consideradas
Mais subjetivo, mas muito importante, é levar em conta a condição da propriedade.
Como nenhum dos métodos de avaliação de renda considera a condição de propriedade e as prováveis grandes despesas de reparo, essas devem ser consideradas ao se chegar a uma estimativa final de valor.
Ao comprar um imóvel existente, ele poderia estar operando de maneira muito eficiente ou poderia haver problemas operacionais que deprimissem o lucro líquido. Quando os investidores estão avaliando um projeto de apartamento como exemplo, os aluguéis podem não ser os aluguéis, e as despesas podem ser maiores ou menores do que deveriam ser.
Digamos que um locador tenha concedido concessões de aluguel a alguns inquilinos em troca de serviços, ou apenas porque eles tiveram problemas e o proprietário não quer despejá-los. Ou, os gastos com reparos e manutenção foram menores do que a norma para propriedades semelhantes. O senhorio pode ter se cansado de tarefas administrativas ou simplesmente não preocupado com os problemas que surgem no caminho da má manutenção.
Os investidores que examinam cada faceta da operação podem ver uma oportunidade porque os números de aluguel não são reais. Eles vêem que a obtenção de inquilinos nessas unidades em rendas atuais completas faria uma diferença significativa na lucratividade líquida, então eles querem comprá-lo. Eles podem ver que as despesas da propriedade não são como deveriam ser e a propriedade está caindo em desuso, então eles podem repassar a compra.
Investidores da Sharp e definitivamente credores vão cuidadosamente separar as finanças do projeto para ter certeza de que os números reais são o que eles estão trabalhando. É surpreendente quantas propriedades comerciais menores são mal administradas. As rendas são muito baixas, as despesas são muito altas ou uma combinação de ambas. Os investidores que param nos cálculos básicos de avaliação sem cavar os aluguéis e as despesas muitas vezes transmitem as melhores ofertas ou pagam demais pelas propriedades.
Conheça o método de renda, como é usado muito
Se você planeja trabalhar com clientes investidores, gaste um tempo significativo, se necessário, para aprender o método de avaliação de renda. Você não quer que seus clientes investidores ou vendedores usem uma terminologia que você não reconhece ou peça cálculos que você não pode realizar.
Trabalhar com investidores pode ser bastante recompensador, já que esse nicho de mercado imobiliário é bastante ativo.
Você também vai construir grandes negócios repetidos, bem como referências de clientes investidores satisfeitos.
** Update: Estou atualizando este artigo após o crash do mercado imobiliário e durante o que parece ser o início de uma recuperação. Avaliadores tornou-se extremamente conservador após os problemas do mercado e foram responsabilizados por retardar a recuperação por desvalorizar propriedades e usar execuções hipotecárias para comparáveis. No entanto, eles parecem estar voltando a um equilíbrio até agora.