Quando um empresário compra um edifício comercial com uma hipoteca, o detentor da hipoteca pode exigir que o comprador obtenha uma política de propriedade que inclua a cláusula de hipoteca padrão .
Aqui está um exemplo.
Exemplo
Andy é dono da A-1 Appliances, uma empresa que vende eletrodomésticos. A empresa de Andy acaba de adquirir um novo depósito com uma hipoteca que obteve da Lucky Lending.
O empréstimo A-1 obtido da Lucky Lending é garantido pelo depósito. Como o depósito está servindo como garantia para o empréstimo, a Lucky Lending tem um interesse segurável por ele. Para proteger o interesse de Lucky, o contrato de empréstimo exige que a A-1 assegure o depósito contra danos por fogo e outros perigos sob uma política de propriedade comercial. O contrato afirma que a política deve incluir a cláusula de hipoteca padrão.
Cláusula Padrão
Em anos passados, as seguradoras que escreveram seguros de propriedade foram obrigadas a usar um formulário de política chamado Política de Incêndios de Nova York de 1943. Este último continha uma cláusula intitulada Mortgagee, que abordava os direitos dos credores. Esta cláusula foi referida como a cláusula de hipoteca padrão .
Atualmente, o formulário de Nova York é raramente usado, e a política de propriedade comercial ISO é considerada o padrão do setor. O formulário ISO aborda hipotecários em uma cláusula intitulada Titulares de hipotecas. Esta cláusula agora serve como uma cláusula hipotecária padrão. Ele aparece em muitas políticas imobiliárias elaboradas por seguradoras individuais.
Interesses
A cláusula de hipoteca ISO aplica-se ao titular da hipoteca indicado nas declarações. O credor é coberto por perdas ou danos ao edifício ou estrutura que serve como garantia para o empréstimo.
Se vários credores estão listados na política, eles são cobertos em ordem de precedência. Por exemplo, suponha que um segurado tenha comprado um prédio com duas hipotecas (uma primeira e uma segunda). Se o prédio queimar, o credor listado na primeira hipoteca será pago. Após o primeiro credor ter sido compensado, o credor da segunda hipoteca receberá o pagamento.
A cláusula de hipoteca estabelece que os credores receberão o pagamento "conforme seus interesses possam aparecer". Isso significa que o valor que cada credor receberá depende da extensão do dano ao prédio segurado e do saldo não pago (capital e juros) do empréstimo. Por exemplo, um incêndio destrói o armazém da A-1 Appliances. No momento do incêndio, A-1 deve à Lucky Lending $ 750.000 em principal e juros acumulados. A Lucky Lending recebe um pagamento de seguro de US $ 750.000, seu interesse na propriedade.
O montante que a seguradora pagará por uma perda está sujeito ao limite da apólice. Por exemplo, se o depósito da A-1 for segurado por US $ 1,5 milhão, a seguradora não pagará mais de US $ 1,5 milhão para todas as partes envolvidas (A-1 Appliances e todos os credores).
Em alguns estados, os credores protegem seus empréstimos por meio de ações de confiança, em vez de hipotecas. Por esta razão, o termo titular de hipoteca na cláusula de hipoteca padrão inclui um administrador.
Encerramento
O direito do credor de recuperar por uma perda sob a política de propriedade do mutuário não é afetado por qualquer ação de encerramento que o credor tenha iniciado contra o proprietário da propriedade antes da perda. Por exemplo, suponha que A-1 Appliances não consiga vários pagamentos de hipoteca, por isso, Lucky Lending emite um aviso de inadimplência. Um mês após o aviso ter sido emitido, o depósito é destruído por um incêndio. O aviso padrão não afetará o direito da Lucky de receber o pagamento pela perda de acordo com a política.
Atos do Segurado
O credor hipotecário tem o direito de se recuperar de uma perda nos termos da apólice, mesmo que o segurado tenha violado uma condição do contrato de seguro.
Por exemplo, suponha que o armazém dos A-1 Appliances seja destruído por um incêndio. A-1 registra uma reclamação junto ao seu segurador de propriedade por danos ao edifício e seu conteúdo. No entanto, A-1 se recusa a deixar um ajustador na propriedade para inspecionar o dano. A seguradora nega a alegação da A-1 porque A-1 não cumpriu uma condição da apólice .
O direito de Lucky Lending de recuperar sob a política não será afetado pelas ações da A-1, desde que o credor cumpra certas condições. O credor deve:
- Pagar qualquer prêmio pendente devido ao fato de o segurado não ter pago
- Apresentar uma prova de perda (se o titular da apólice não o fez) dentro de 60 dias após receber um aviso de que uma prova de perda é devida
- Notifique a seguradora se o credor está ciente de qualquer alteração na propriedade ou ocupação do edifício, ou se o risco mudou substancialmente
Uma vez que o credor tenha completado todas essas etapas, é elegível para receber um pagamento de perda de acordo com a política de propriedade da A-1.
Transferência de Direitos
A cláusula do ISO Mortgageholders contém uma provisão de sub - rogação . Ele afirma que se a seguradora fizer um pagamento de perda ao credor, mas negar pagamento ao segurado, os direitos de sub-rogação do credor serão transferidos para a seguradora na medida do valor do pagamento. No exemplo anterior, a A-1 Appliances foi impedida de pagar de acordo com a apólice porque não cumpriu os termos do contrato de seguro. Suponha que a Lucky Lending tenha recebido um pagamento de seguro de US $ 700.000 pelo seu interesse no depósito danificado. O incêndio foi causado por um defeito em um secador elétrico armazenado no prédio. Se a Lucky Lending não tivesse recebido compensação pelos danos, o credor poderia ter processado o fabricante do secador por danos à propriedade .
O segurador de propriedade da A-1 indenizou a Lucky Lending pela perda. Assim, o direito do credor de processar o fabricante por compensação é transferido para a seguradora. A seguradora agora tem o direito de processar o fabricante para recuperar os US $ 700.000 que pagou à Lucky Lending.
A seguradora pode optar por pagar ao credor o valor principal da hipoteca, acrescido de juros acumulados. Se alguma dívida permanecer, o segurado deve pagar esse valor à seguradora.
Cancelamento e não renovação
Sob a cláusula de hipoteca, a seguradora deve notificar o titular da hipoteca por escrito, se a seguradora cancelar a apólice ou se recusar a renová- la. Se o segurado não pagou o prêmio, a seguradora deve notificar o credor com 10 dias de antecedência antes de cancelar a apólice. Se a seguradora cancelar a apólice por qualquer motivo que não seja o não pagamento do prêmio, deverá fornecer um aviso prévio de 30 dias ao credor. Caso a seguradora decida não renovar a apólice, ela deve fornecer ao credor com dez dias de antecedência.
Estas condições de cancelamento podem ser modificadas por lei estadual. Por exemplo, alguns estados exigem que as seguradoras notifiquem um credor com pelo menos 45 dias de antecedência se uma apólice for cancelada por qualquer razão que não seja pagamento de prêmio.